国务院督查组江苏"突击查房" 看地方如何控房价

针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。24日，由国务院法制办、住建部、国土部、税务总局、财政部、人行等部委组成的调控督查组抵苏，5天来，通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式，实录 南京 和 苏州 两地调控现状。

现场考问：

看地方主官如何应答控房价

问：江苏今年有没有制定并公布房价控制目标？

省住建厅厅长周岚回答说，2011年3月底前，在国家未作要求的情况下，江苏所有市县都确定并向社会公布了2011年度新建住房价格控制目标，实现了住房价格控制目标全覆盖。2011年全省省辖市市区商品住宅实际成交均价同比增长2.2%，增幅大大低于各地区年初公布的房价控制水平，低于地区生产总值的增幅和城镇居民人均可支配收入的增长水平，也低于全省物价消费指数的增速。

2012年，江苏建立了房地产信息系统及预销售备案系统，房价控制目标今年虽未特别公布，但地方政府已将此做为一项既定规则，作为政府的一个承诺，确保把房价控制在合理水平。

问：中小套型普通 商品房 的供应情况如何？

省国土厅厅长王泽萱回答说，2012年全省住房用地计划供应18.93万亩，保障房和中小套型普通商品住房用地占73.3%。至7月20日，已供应商品住房用地7.67万亩，占供地计划的40.5%，其中保障房和中小套型住房用地已完成计划的61.5%。

周岚表示，当前江苏商品住房总体供过于求，但中小套型的供应却较为紧张。

半年中小户型供销比0.9：1，其中90平方米以下户型供销比0.78：1。我省对此已发出预警，并将做好相关政策储备，切实促使开发商加大中小户型项目开发，保证市场平衡。

问：南京提出“既要确保国家宏观调控政策在南京贯彻到位，又要确保市场稳定发展，避免出现大起大落”，这该如何理解？

南京市副市长陆冰说，正常的交易量南京楼市每天在300套左右，2008年调控时每天交易量不足50套，年底财政出现负增长，这种起落是我们不希望看到的。房地产关联度高，房价大起不行——会累积泡沫，催生投机投资，但大落也不现实。南京市住建委副主任郭宏定做补充：我们希望价格涨得慢一点，交易却能维持一定的量。

一线声音：

房价变“稳”了，但近期市场有异动

在督查组了解当前市场交易情况时，江苏中广置业市场部负责人，以亲身经历对比此轮调控前后南京房价从“疯狂”回归平稳的情形：

“2010年4月，看中一套80平方米的二手房，房主报价115万，双方各自付税。第二天，报价变成115万净得。又过几天，报价涨到120万净得。我同意买，房主在北京，经纪人坐飞机去送定金，一下飞机，报价却涨成了125万净得。”去年8月，这位人士在南京仙林以1.2万元的单价购买了一套二手房，价格较调控前的1.4万有明显下降，“现在同小区二手房挂牌价在1.3万左右，还没涨回调控前的水平。”

开发商定价也在回归理性。 金地 [ 简介 最新动态 ]南京公司总经理冯家生说，旗下的自在城项目去年未完成销售计划，今年加大了优惠力度，薄利赚跑量。自在城一个地块上的房源，销售额虽然有5个亿，利润却只有500万。而金地明悦项目，把大户型改为适销对路的刚需户型，开盘2个月，已签约170套。

“虽然净利润率只有3-5个百分点，但希望以规模产生效益。”南京 世茂 [ 简介 最新动态 ]高级经理刘惠明也坦言，开发的世茂新城去年全年销售不足3亿，今年春节前库存房源售价从1.5万多元降到1.2万元，卖出了8个亿。他们委托第三方机构做的调查显示，世茂新城一期投资客户多，平均已交付3-4年，但入住率迄今才55%。“过去我们走 豪宅 路线，全是180平、260平的大户型，客户对总价敏感，加上超高层公摊多，不实惠，卖不动。今后我们将加快资产周转，不囤地不囤房，不再做超高层产品，新一批房源的户型也将改为105平的二房、140平的三房和166平的3+X房，主要针对自住。”

南京 万科 [ 简介 最新动态 ]公司营销总监徐乐静说，万科上半年成交的房源中，90平方米以下的占46%，首套房购买占比4成。在房价下降的情况下，完全投资已经退场，仅少量是自住与投资兼顾。　　

“6月成交回升势头明显，买房人这么多，还是刚需为主吗？你们怎么看价格走势？”督查组发出疑问。

我爱我家市场部经理胡涓涓坦陈，近期市场出现异动。“之前客户成交一般需15-30天，但从7月中旬开始，已缩短为1-3天，表明市场预期发生了变化。改善型客户入市也在增多，1月时占比仅5%，但从3月后一直维持在30%左右。”

徐乐静说，五六月份贷款政策偏向首次置业，使得部分客户受益，市场成交相对踊跃，但由于二套房贷款利率执行标准未放松，所以二套及以上房源客户并没有明显增多。“当市场回升后，我们还是希望有一定的利润空间，但价格会以平稳为主。”

各方建议：

莫误伤“改善”，增供给比抑需求更好

对购房人李磊而言，调控是利好。“我已有1套房，但现在有了孩子，想买一套三房改善。年初时看房，感觉房价有些向下，想买房，但之前贷过款，政策‘认房又认贷’，贷款成本高了，抵扣了房价下降节省的成本。”群众代表姜林海也说，他是首套改善型客户，同样苦于政策的“一刀切”，“卖旧买新”的愿望难以实现。

郭宏定认为，老百姓正常的改善需求应给予一定支持。“去年国家有卖旧买新税收抵扣的政策，后来取消了。而从金融贷款上，对改善需求难免有‘误伤’。其实从技术手段上讲，这些需求是能区分出来的。”

朗诗地产有限公司营销总监蔡克垒说，解决供给比短期抑制需求来得更好。像常州并未限购，但当地房价长期平稳，就是因为当地土地供应量很大，住房容量饱和，户均面积已突破100平方米，居民并不一定选择房地产投资。

人行南京分行行长周学东则建议，应加快推进税收制度改革；加快房地产个人信息联网，同时出台交易资金监管办法；加强房地产预期引导，保持政策的连续性和稳定性。记者 汪晓霞